红周刊 编辑部 | 李健

最近，晨星发布了三季度亚洲公允价值变动较大股票名单。这些个股涵盖A股、港股和新加坡的上市公司。在晨星覆盖的207家公司中，有11家的预计公允价值提升超10%，有26家预计公允价值下降超10%。

房地产和物业依然是公允价值调降的“重灾区”，但晨星分析师指出，即便预估公允价值大幅降低，但因为股市低迷，股票价格仍然相对公允价值有一个大幅折价。

教育培训公司，例如学而思和新东方的预估公允价值被大幅提升，分析师看好这两家公司转型后的长期盈利能力。

房地产和物业成调降“重灾区”

新加坡多只股票也被降级

晨星股票公允价值估计，是分析师给出的公司股价应该值多少的指标，分析师会根据公司未来能够产生的现金流，做出公允价值的估算。定价高于公允价值的股票被视为昂贵，而低于其公允价值的股票则被视为便宜。

在晨星的名单中，多家房地产企业的预计公允价值被大幅调低。因为分析师认为，项目交付、土地补充等都在减少，公司的毛利率也在下降。不过，纵观上榜的地产公司，尽管预计公允价值被大幅调低，但因为股价一直处于跌势，因此仍大幅低于预估公允价值。

房地产行业的低迷也影响了物业企业的股价，分析师认为，房地产行业的全面复苏仍待观察，因此，晨星下调了多家物业企业的预计公允价值。例如，建业管理、雅生活智慧城市服务分别被下调22%和17%。不过，尽管公允价值下调，但分析师认为二级市场抛售过度，并认为上述股票被低估。

除中国股票外，新加坡多只股票也被降低预估公允价值。具体来说，Sea Ltd (SE）下调幅度最大，为44%，原因是分析师对其中期电子商务增长的前景不太乐观。

由于通货膨胀率居高不下，货币市场仍然动荡，新加坡四只房地产投资信托（REIT）的评级也较低：丰树物流信托（M44U)、星狮物流与商业信托（BUOU)、吉宝房地产投资信托(K71U)和吉宝数据中心房地产投资信托基金（AJBU）。

“我们认为，投资者还应该关注全球央行采取的不同货币政策，对货币市场产生的‘二阶效应’，”晨星股票分析师Xavier Lee表示，“随着越来越多的S-REITs在新加坡以外投资，我们认为，投资者需要了解他们正在承担的外汇风险以及REIT经理所采取的对冲措施。我们建议投资者投资于有外汇风险的房地产投资信托基金时，提高安全边际。”

学而思调升幅度最大

新东方、拼多多也获调高

在晨星的名单中，获得预估公允价值提升最大的公司是学而思，调整后达到5.6美元。晨星股票分析师Cheng Wang表示，“在重新审视学而思的业务发展后，我们认为在没有K-9学科类培训的贡献后，现在公司的知名度更高。”

在监管以来，学而思将业务扩展到新的领域，Cheng Wang认为这些扩展收效不错。他预测，学而思的强化学习业务将在2024年至2027年间每年增长15%～30%，到2027年贡献约43%的收入。其同行新东方教育科技集团（EDU）的预估公允价值也被上调了47%，原因一样是业务转型向好。

拼多多在三季度业绩高增后，此次也被晨星提高了公允价值。高级股票分析师Chelsey Tam看好公司吸引和留住用户的能力，并认为能够长期获利。

她表示，“第二季度的盈利结果说明了其强大的执行力以及在用户基础饱和、交叉销售农产品(000061)到其他类别的情况下实现增长的能力”。在新老电商的激烈竞争和宏观经济疲软的背景下，其强大的成本控制将增强公司的竞争力。

（本文已刊发于12月3日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）